2020年1月21日火曜日

初家賃@ポスドクから始める不動産経営1_#510

ポスドクにして不動産経営者になったレアキャラとして、等身大の発信をするコーナー。不動産と言えば節税。今回は初めての家賃収入の話と、不動産で具体的にどれくらいお金が得られそうか、大雑把に今年の収支を見積もってみます笑
こちらが初家賃。1、2月ぶんと、12月ぶんの日割りがまとめて振り込まれます。なお、新築のため、現時点で入居者なしですが、入居しているのと同じだけの家賃収入が生じます。毎月9日に62,800円が振り込まれます。最初の手続きがやや面倒なだけで、やることは特になし笑。確定申告は必須となりますが、私が契約したところだと無料で税理士にお願いできるサービスが付きます。

一方、こちらが契約したローンです。1月のみ62,000円前後ですが、2～6月は60,500円程度です。引き落としが毎月27日となります。そうすると、(家賃-ローン)は、およそ62,000-60,500=1,500円となります。書面上は62,000*12=732,000円程度の利益を申請することとなります。 2019年の12月に不動産を取得したので、12月ぶん減価償却 (資産価値の減額分を経費として計上。なじみがない人は富裕層の節税みたいなもんだと思ってください) にて、1か月ぶん34,000円程度の経費を計上しています。そうすると、2020年はこの枠をフルで使うので、およそ、408,000円の経費を計上することが想定されます。約10年間はこれくらいの額、やや減額して30年間も減価償却の恩恵を受けられます。更に、ローンの返済が月6万円程度の72万円でうち手数料ぶんの約36万円 (元本は経費にできない)、固定資産税約57,000円も経費として計上でき、更に毎月の管理費が6,100円、合計73,200円なのでこちらも経費扱いで、約900,000円が経費として計できて、所得控除の対象となります。一方で、家賃による所得は62,8000*12=753,600円。合計すると、約25万円の赤字扱いにできるので、僕の場合その15%、3万円が確定申告でバックすると想定されます。年3万円程度の黒字が見込まれます。更にこれを株で運用することを想定しています笑。言いたいことは、ローンの負債はあれど、事実上給料と相殺してむしろトータルでプラスになる、ということです。


実際にやってみた結果、2019年の確定申告より。2019年は57,000円程度のバック。
確定申告還付金2019@ポスドクから始める不動産経営2_#571
https://ofuro-wa-shifuku-no-hitotoki.blogspot.com/2020/04/blog-post_11.html
京科学者のキレイになる実験ほか_ブログ内神庭研究室
<語弊を避けるための追記>2020/ 0528追
↑の写真がローン明細で、↓の写真が契約関連書類です。表記上では「住宅ローン」となっておりますが、これは株式会社ジャックスさん (東証1部上場、三菱UFJフィナンシャル・グループ) の投資用不動産向けのローンです。所謂又貸し、金融機関からジャックス (株) が住宅ローン (金利変動) の金利でお金を借り、投資家がジャックス (株) に手数料込で返済する形式です。通常、不動産をローンで入手する場合は、不動産用のローンを選ぶ必要があり「ローン融資先の金融機に嘘をついて」、より金利の低い住宅ローンを選ぶのは違反行為 (虚偽申告罪) です。一方で、今回私が使用しているものは、名目上住宅ローン (金利が住宅ローンのものを使用する) となっておりますが、実質投資用不動産向けのローンであり、契約書をみても賃貸用不動産の購入目的であることが関係各位に明示されたものです。従って、本件においては、違反行為には該当しないと解釈できます。

参考
ちなみに確定申告は税理士に頼めるサービスが付帯しているので、実質さらに4万円ていど、事実上年間10万円程度お金が上乗せされると考えても良いでしょう笑
不動産経営者に＠資産規模2000万超のポスドクになりました_#485
https://ofuro-wa-shifuku-no-hitotoki.blogspot.com/2019/12/blog-post_33.html
京科学者のキレイになる実験ほか_ブログ内神庭研究室


10万円と言えば、私の場合は年間ポイント総獲得、株式の利益、積み立て型保険の積立額がだいたい10万前後からそれ以上の額になることが見込まれるので、ほったらかしでお金を得る意味では、悪くない選択だと思っています。

　例えはした金であっても、何もしなくてもお金が入る状態を作る意味は大きいと思います。僕はあくまでゲームとして資産形成を楽しむ笑。基本的には本業がありますから、他は全部仕事として (生活や時間の大部分を使って) 取り組むつもりはありませんが、継続が蓄積 (複利) だと思います。
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