京科学者のキレイになる実験ほか_ブログ内神庭研究室

科学者のノウハウが研究以外でも役に立つことを紹介する、なんでもありの趣味ブログです。知識がない人にも科学の言葉を届けるきっかけになれればと思います。当初は美容系に切り込んでやろうと思っていましたが、仕事じゃないので手軽さを重視した結果、現在はグルメブログが中心になりました笑間違えることはあるかもしれないけど、科学者として、嘘のない、正しい情報を発信するつもりです。 ※法令は遵守します（笑）

2019年12月29日日曜日

不動産経営者に＠資産規模2000万超のポスドクになりました_#485

ポスドクの私が不動産経営者になったお話。約1800万円のマンション1室と株が370万超なので、資産規模は2000万円超といってよいでしょう笑。

ここでは、①持つメリット②通常僕と同程度の稼ぎのポスドクでは投資用不動産は持てません (通常審査に落ちます)。通った理由、について紹介しようと思います。

ある日大阪で投資用マンションの営業の方に話しかけられまして、とりあえず話を聞いてみると、悪くない話なので購入しました。(具体的な場所や業者は嫌がらせ等への対策のため、非公開とします)。
以下のような条件、総合的にプラス (黒字) だと判断し、購入することにしました。

家賃約6万円、ローン返済約6万円、管理手数料1000円程度、ひと月あたり、合計-3000円程度、年間約4万円程度の赤字
初年度と2年目に、約100万円程度経費として計上でき、見かけ上の所得を下げられる (確定申告で所得税、住民税合わせて20万円程度バック)
↑は一見マイナスだが、経費として (ローンは利息分を経費計上) 計上できるので、例えば初年度は約3万円×12=36万円ぶん見かけの所得を下げられ、確定申告をすると実質36*20%=7.2万円程度バックになる (この条件だと、あえて繰り上げ返済をせずに、ローンを経費に組み込むほうがプラスになり得る)
減価償却によって、40万円程度は所得を下げられる。結果↑と合わせて15万円程度確定申告で返金される (一方、固定資産税が年間5万円程度かかる)。これらを加味すると総合的にプラスとなり得る
都市部エリアの単身向け物件で入居者がいなくなるリスクが小さく、入居者がいなくても、80%の家賃が管理会社から保障される
建物の経年劣化に伴う家賃の下落は想定済で、そもそも最初に安い賃金に設定してある (むしろ、IR誘致等があれば上昇することが期待される)
不動産に関する出費を経費として計上できる
不動産のローンを経費精算すると見かけの所得が下がるので、米国株の2重課税の控除を充分に受けられる
現時点ではメリットを享受できないけど、不動産は生命保険として活用でき、相続には有利である (これは私は検討の際に気にしていない)
税理士に無料で確定申告を依頼できる (通常3万円程度はかかる)、これはブロガー等で副収入がある立場としてはありがたい

通常、不動産は年収400万円以上あるかどうかが審査の採否基準となります。ポスドクの場合は、一般にはこの基準には届きません。私の場合は、京大のポスドクの収入に加えて立命館大学の非常勤講師の収入があり、合算すると400万円を上回ります。
更に、審査が厳しいアメックスのプラチナカードを2年間 (ゴールドから数えて3年) 持ち続けている実績 (アメックスは途上与信が厳しき、他社含め、すべてのクレジットカードで延滞がない状態でなければ持てません)、証券口座に350万円以上の株、奨学金も含め、借金がないことが要因です。

年会費13万円+税、アメックスのプラチナカードの取得についてはこちら。希望があれば紹介しますよ笑

アメックスプラチナのインビテーションを1年で取得、私の利用状況_#96
https://ofuro-wa-shifuku-no-hitotoki.blogspot.com/2018/05/196.html
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私の株についての実績はこちら

株式投資 (投資信託含) 結果報告_2019年12月_#484
https://ofuro-wa-shifuku-no-hitotoki.blogspot.com/2019/12/blog-post_65.html
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このように、他の人と何かをするには、何をするにしても「相手がある程度信用できる人であることを示す」意味で、ある程度 (足切りとして) 実績が必要だと身に染みて感じました。研究についても、ビジネス営業をやるときも、「最低限これくらい」というのは問われる気がします。

なんにせよ、これで私は資産2000万超のポスドクになりました笑
天災や戦争とかがない限り、老後も含めて生活資金は大丈夫でしょう (手放さなければ、家賃収入は基本ありますので)笑。ポスドク問題のうち、安定した収入については、概ね解決したと言えるのではないでしょうか笑。仮に万年ポスドクでも私は貧乏にはなりません。もちろん、研究やりたいので、昇進する予定ですが笑

邪とか、汚いとか言われるかもしれないけど、私にはやっぱり生活は大事で、家族も大事です。夢だけがあれば何もいらない等と言えるほど、聖人のような心は持ってません。私には、家族に万一のことがあった場合、見殺しにしたくはありません。私の夢のために犠牲になれとは言えません。あれもしたい、これもしたい、欲望の塊です。私のまわりの人にも我慢を強いず、ある程度のことはさせてあげたいと思う。それが人間です、何が悪いのか。私は聖職者ではありません。だから、夢と金は二者択一ではなく、両方とも手に入れたいのです。だから考える。敷かれたレールの上にないなら、法を犯さない範囲で、違反を犯さない範囲でできることをやります。私が勝てば解決する話です。凡庸の枠組みの中にいてあげる必要がないと思うのです。ブロガーも株も不動産も、ルールは破っていません。

ポスドクのまま経営者なるルート、誰もダメとは言ってないし、ルールの中でセオリーぶち壊すのは、研究でも大事でしょう。ポスドク兼不動産オーナーはレアケースなので、ブログ等で情報を発信してしまえば良い。すでにブログからはある程度広告収入が入る状態は作ってますし、同じ道を走るものがいなければ、オンリーワンです。

みんな誰かに雇用してもらう「ワーカー路線」で解決を目指す。でも私は、最初から「オーナー路線」を目指した。だってPIは経営者だから、いずれは必要だもの。人と違うし、そんなテンプレはない。だからこそやる、だね。科学者としても一緒。他人の芝が青く見えることはあるけど、ないものねだりをしても、ないものは永遠にない。あるものを使って勝ちに行くことを繰り返す、何度でも。それだけの事です。

↑コマ引用元: アイシールド21 (どの巻かよくわからないので全巻を引用笑)

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参考
ブログの使い方1、広告付きの日付付メモとして超便利。過去の写真探しやすいよ。ついでにHTML1の勉強にも使ってるよ。

私にとってブログは「自分の代わりに喋ってくれる手下」である。優れたブログは「収益を得る」ブログとは限らない_#174
https://ofuro-wa-shifuku-no-hitotoki.blogspot.com/2018/11/174.html
京科学者のキレイになる実験ほか_ブログ内神庭研究室

ブログの使い方2、嫌がらせする相手の心を弄んで無害化する打算笑。