ポスドクから始める不動産経営5_2022年の確定申告ちょい見せ、黒字だよ

ポスドク時に購入した賃貸用の不動産について、現在どのような利益/損益を出したのか紹介します。ちなみに、2022年は、給料等から天引きされていない部分で、不動産と株と給料以外の区分で、100万円超の利益を計上しましたが、所得税の追加の納税額は2万円に抑えることができました。帳簿上では、不動産部分は-15万円程度の損益となり、所得を15万円下げる効果がありました。実際特だったか損だったか、以下で回答していきます。

実際の出費

簡単のため、私の場合は、

• 家賃6万円/月 程度
• ローン6万円/月 程度 (今年は元本3万円/月、利息1万円/月、保障料2万円/月)
• 管理費6千円/月程度
• 固定資産税6万円/年

といったところです。これと雑費 (書籍購入費など) です。

従って、6万x12 - (6万x12 + 6千x12 + 6万) = 72,000円程度お金が出ていったことになります。問題は、実質の経費に対する貢献と合算で、プラスにできるかです。

利益/損益を考える上で、必要な部分

不動産で考えるべき項目をおさらいしましょう。

• 減価償却等の経費をつかったキャッシュバック分。
  今年は、-15万円なので、私の年収などの情報を伏せるため、および簡単のために所得税5%、住民税10%の15%として考えると、15万x0.15=22,500円。従って最低でも22,500円節約となっています。
• 税理士費用
  通常、個人が税理士に依頼した場合、相場は4万円～6万円程度になります。私の場合は不動産関連以外も含め、全ての項目を見てもらえる契約のため、税理士費用が浮いています。従って、最低でも4万円の節約効果があったと考えられます。
• 他の所得からの貢献
  私の場合は、給料、株式関係、不動産を除いて、100万円超の所得がありました。この部分に、最低でも15%の税金がかかりますから、15万円は払う必要があるのですが、私の場合は、2万円に抑えることができました (保険料を年末調整でバックした後、加算分を加味してこうなった)。この部分も、税理士に依頼したことによる貢献と私は解釈します。15万円払うべき部分が、２万円となったのだから、13万円は得してますね。
• 生命保険の代用
  不動産に付随する団体生命保険。私の場合は、8大疾病で就労不能になった場合は、ローン返済及び残債の支払いが免除される契約です。死亡補障等が不動産 (現時点で1000万円以上) ということになります。

考察

私の場合は、最低でも黒字運用となります。

1. 年間に出ていくお金が、72000円
2. 減価償却などの経費分で、最低でも+22,500円の還付
3. 税理士費用が最低でも+40,000円の還付
4. 団体の生命保険が、1-(2)-(3)で、年間7,500程度で8大疾病対応かつ、死亡保障1000万円以上の生命保険という扱い。(故に、保険は所得控除が使える積み立て型を使い、それ以上の生命保険などは自分ではかけていません。要するに、生命保険の上位互換みたいなものを持っているので、生命保険にかけるお金を省きます。)
5. 更に、税理士によるサポートで、脱税や払い過ぎ等を回避。少なくとも、株の配当控除 (証券会社4社以上合算) などを踏まえ、最低でも1万円以上は還付したでしょう。

以上踏まえて、不動産は私の場合は黒字運用できたといってよいでしょう。また、他の部分を含めた確定申告では、所得税、住民税の対象になった給料や配当、株の譲渡以外の所得 (雑所得など) が、100万円以上あったことを考えると、充分な成果と言ってよいと思います。